Передача имущества в собственность оформляется как правило соглашениями купли-продажи, ренты или дарения. Если о купле-продаже мы имеем представление, договоры ренты и дарения оставляют вопросы: что выбрать, какой вариант выгоднее?
Что такое рента
Рента – это прибыль, от переданной другой стороне собственности. Гражданский кодекс раскрывает это понятие следующим образом: «По договору одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».
Для этого документа обязательна нотариальная форма и госрегистрация. После оформления владелец недвижимости может ее продать, получив одобрение получателя. Выплачивать рентные платежи будет уже покупатель, однако прежний плательщик ренты будет отвечать за неисполнение обязательств новым владельцем.
Плательщик ренты должен по закону обеспечить выполнение соглашения: неустойкой или залогом, удержанием вещей дебитора или поручительством, гарантией кредитного учреждения, задатком. Если он не выполнит эти условия, собственник может разорвать договорные отношения и потребовать компенсации.
Имущество может передаваться за плату (размер которой меньше его настоящей стоимости) или бесплатно:
- При возмездной передаче, плательщик единовременно выплачивает некую сумму денег, обычно 20-40% от стоимости жилья, руководствуясь нормами купли-продажи (статьи 454 — 491. 549 — 558 ГК РФ), и в последующем выплачивает денежное пособие. Это обязывает «продавца» оплатить 13 % государству, а «покупателю» предоставляется право на налоговый вычет.
- При бесплатном отчуждении собственности, отсутствует единовременный платеж, выплачиваются регулярные суммы. Применяются правила дарения (статьи 572 — 581 ГК РФ), в пунктах не противоречащей основам договора ренты.
Рента бывает:
Постоянная
Рассмотрим ее особенности:
- Стороны — граждане, некоммерческие фирмы.
- Срок выплат не заканчивается смертью получателя, наследники претендуют на платежи.
- Оплата производится деньгами, вещами, услугами, согласно условиям сделки. Сумма периодических платежей, выраженной в деньгах, увеличивается при росте прожиточного минимума.
- Выкуп возможен по желанию каждого участника.
- За риск случайной утраты или порчи предмета соглашения, в случае бесплатной передачи, отвечает плательщик ренты, при платной — получатель.
Пожизненная
- Стороны — граждане. Выгодополучателем может быть несколько человек, если доли на имущество равные. Когда один умирает, доля переходит к его пережившему.
- Выплаты в течение жизни.
- Оплата деньгами.
- Требовать выкуп может только получатель денежного пособия.
- При утрате собственности, плательщик не освобождается от выполнения соглашения.
Пожизненного содержания с иждивением. Здесь доход представлен в виде услуг: покупки еды, одежды, лечения, организации ухода. Услуги могут быть заменены денежными суммами. Этот договор имеет много схожего с пожизненной рентой — в части сторон, срока прекращения договора и выкупа.
Дарение
Даритель отдает безвозмездно свое имущество, права или освобождает одаряемого от выполнения обязанностей. Допустимо заключение соглашения как устно, так и письменно. В письменной форме заключается если:
- Подразумевается совершить дарение в будущем.
- Даритель — организация, а подарок больше 3 000 рублей.
- Передается недвижимость. Такой договор регистрируется в госорганах.
Что общего между рентой и дарением
- Наличие государственной регистрации, если передается недвижимость.
- Обязанность уплатить налог 13% — плательщиком (при получении квартиры бесплатно) и одаряемым (не близким родственником).
- Договор может быть оспорен в органах правосудия.
Отличительные особенности
| Рента квартиры | Дарственная | |
| Стороны | Граждане, некоммерческая компания (ст. 589 ГК) | Граждане, юридическое лицо |
| Характер сделки | На платной основе | Безвозмездный |
| Оплата налогов получателем ренты и дарителем | Да | Нет |
| Право распоряжаться квартирой | Необходимо письменное согласие получателя ренты | Да |
Информация для собственников жилья:
| Рента | Дарение |
| · Собственник получает постоянные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости недвижимости, в случае платной передачи. · Приобретает право залога на недвижимость. · Оплачивает налог со стоимости квартиры переданной за плату и суммы рентных платежей. |
· Ничего не получает от сделки. · Не платит налог. · Условие предусматривающее передачу подарка после окончания жизни дарителя влечет недействительность соглашения. |
Информация для будущих владельцев — «покупателей»:
| Рента | Дарение |
| · Если получатель ренты докажет, что вы не справлялись со своими обязанностями, он вправе расторгнуть договор и попросить возместить убытки. Подробно пропишите в соглашении, что конкретно входит в обязанности по уходу: время посещений, количество уборок, стирок. Сохраняйте все чеки и расписки. · Чтобы стать полноценным собственником, без обременения, придется ждать неопределенное время. · Риск случайной гибели собственности не освобождает вас от исполнения договора. · Имеете право на вычет 13 %, при возмездности сделки. · Оплачиваете налог при бесплатном получении. |
· Если вы близкий родственник, будете освобождены от уплаты налога, если нет — заплатите 13 %. · Собственником становитесь сразу после госрегистрации. · Ваш супруг в случае раздела имущества не будет претендовать на это жилье. |
Заключение
Рента позволяет улучшить качество жизни пожилого населения, причем законодательство на его стороне. У плательщика широкий круг обязанностей, есть вероятность лишиться недвижимости без компенсации понесенных расходов.
Заключение дарственных более удобно и просто, нет необходимости в нотариальной форме. Даритель ничего не получает при сделке, к тому же несет ответственность за вред, причиненный в связи с дефектами подарка. При осуществлении обеих сделок есть свои особенности налогообложения.
